En la sentencia que se acompaña se aborda la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitación del edificio durante el período que la deudora figuró como titular registral.
El TS considera que la resolución del contrato tiene carácter ex tunc y provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, a salvo las excepciones antes apuntadas.
La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia.
En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento.
Cuestión distinta es que la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas 37.813, 37.814, 37.815 y 37.816 sean deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad (art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito (arts.. 606 CC y 32 LH), y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución.